قوانین استفاده غیر مسکونی از واحد مسکونی (مثلا آرایشگاه) - بازیکده

اصل عدم تغییر کاربری به چه معناست ؟

همانطور که می دانید برای آن که یک ساختمان ساخته گردد نیاز به پروانه ساختمانی دارد. پروانه ساختمانی اولین مولفه خود را به نحوه کاربری ساختمان اختصاص می دهد. در واقع پروانه ساختمانی، مجوزی است قانونی که از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت وساز از سوی صاحبان املاک صادر می گردد. این پروانه به صاحبان ملک اجازه می دهد تا بتوانند ساختمان خود را برپا کنند. بر مطابق ماده 100 قانون شهرداری،تمامی مالکان املاک و اراضی واقع در شهر مکلف شده اند قبل از هرگونه عملیات ساختمانی از شهرداری محل، پروانه ساختمان اخذ کنند و بر اساس تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، شهرداری ها، مکلف اند نوع استفاده از ساختمان را در پروانه های صادره قید و مدام به آن نظارت کنند تا تخلفی از نحوه استفاده از ساختمان صورت نگیرد. همچنین قانون شهرداری، تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری را ممنوع کرده و کمیسیون ماده 100 شهرداری را مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات دانسته است.

انواع کاربری ساختمان

در پروانه یا مجوز ساخت ساختمان نوع استفاده از زمین و ساختمان بیان شده است که کاربری نامیده می گردد . کاربری ساختمان انواعی دارد که سه نوع آن از همه مهمتر است. سه نوع اداری، تجاری و مسکونی مهمترین انواع استفاده از ساختمان می باشد که بر اساس ضوابط خاص هر کدام مجوز خود را دریافت می نماید. در قوانین موجود تعریف واضحی از کاربری نیست اما با توجه به ضمانت اجراهای سنگینی که برای تغییر کاربری پیش بینی شده و حتی در صورت عدم تمکین به رای کمیسیون ماده صد، ممکن است به صدور حکم حبس منتهی گردد باید شهروندان از آن آگاهی داشته باشند.

مبنای قانونی اصل عدم امکان تغییر کاربری چیست ؟

اگر به تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری که در سال 1352 توجه گردد چنین مقرر شده است که : شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر گردد شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با مشخص مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در خصوص تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می نماید.

این تصمیم وسیله مأمورین شهرداری اجرا می گردد و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می گردد… .

با این استناد به قانون و تبصره بند 24، صلاحیت شهرداری محدود به برخورد با تغییر کاربری از استفاده غیرتجاری به استفاده به عنوان محل کسب و پیشه و تجارت شده است. با این حال شهرداری ها هر نوع مخالفت با عنوان کاربری مندرج در پروانه ساختمان را غیر قانونی تلقی کرده و با آن برخورد می کنند.

واحد مسکونی چیست ؟

در تعریف واحد مسکونی آمده است که هر واحدی که با هدف اسکان دائم یا موقت اشخاص ایجاد شوند و دارای ترکیب بنا و معماری خاص از جمله اتاق، آشپزخانه، سرویس و… باشد باید واحد مسکونی نامید . مقصود مالک یا سازنده این واحد ها بهره برداری مسکونی است که از باید رعایت گردد.

واحد تجاری و اداری چیست ؟

در تعریف واحد تجاری آمده است که کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت عملیات تجاری انجام می دهند و معاملات و داد و ستد می کنند. این تعریف بیشتر به آن جنبه عمومی واحد تجاری پرداخته است اما بیشتر کسانی که به سوی واحد های مسکونی برای کاربری تجاری روی می آورند می خواهند از دست هزینه های واحد های تجاری فرار کنند. مطابق دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی واحد تجاری برابر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها با هدف استفاده کسب، پیشه و تجارت ساخته شده یا واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشد. مصادیق کسب و پیشه نیز در قانون تجارت مشخص شده است.

کدام مشاغل در واحد مسکونی مجاز محسوب می شوند؟

معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران با تصویب مصوبه ای در زمینه مشاغل مجاز برای آن که در اماکن مسکونی باشند لیست زیر را منتشر کرد:

• مطب پزشکان
• حرفه های وابسته به امور پزشکی
• لابراتوارهای دندان سازی
• دفتر مهندسی
• دفاتر اسناد رسمی
• دفاتر ازدواج و طلاق
• دفتر وکالت
• دفاتر مطبوعات
• داروخانه ها
• آکادمی ها
• مدارس ابتدایی و هدایت
• شرکت های مهندسین مشاور
• دفاتر خدمات الکترونیک شهر
• دفاتر پیشخوان دولت
• پانسیون
• مهدکودک
• مشاغل خانگی

نکته مهم در این زمینه آن است که فقط مالک ساختمان یا واحد می تواند از این شرایط استفاده کند و مستأجر ساختمان های مسکونی، این حق را ندارد. همچنین مالک برای شروع چنین کاری نیاز به مجوز از صنف خود را دارد ولی نیاز به اجازه شهرداری ندارد.

آرایشگاه زنانه در واحد مسکونی چه شرایطی دارد؟

آرایشگاه زنانه به عنوان یک حرفه محسوب می گردد و صنف خود را دارد. با این حال بیشتر خانوم ها در خانه با استناد به شغل خانگی واحد مسکونی خود را تبدیل به آرایشگاه می کنند. تا اینجا نمی توان گفت این محل مخالف مصوبه بالا می باشد. اما مالک باید دست به چنین اقدامی بزند و با توجه به آنکه آرایشگاه زنانه را شغلی خانگی ثبت کرده است به دریافت مجوز از بخش مربوطه اقدام کند. مستاجر به هیچ عنوان حق ندارد محلی که به عنوان سکونت اجاره کرده است را تبدیل به آرایشگاه یا محل کسب خود کند. این تغییر کاربری حتی با تایید مالک نیز امکان پذیر نیست.

در اینجا برخی از حقوق دانان دچار اختلاف هستند. برخی عقیده دارند که آرایشگاه زنانه جز مشاغل خانگی محسوب نمی گردد. برخی دیگر نیز آن را به استناد حضور زن در خانه و محل آرایشگاه ، خانگی به حساب می آورند. این که آرایشگاه زنانه جز مشاغل خانگی محسوب می گردد کاملا در قانون روشن نیست و با توجه به عرف محل می توان در خصوص آن اظهار نظر کرد.

برخورد با خاطیان تغییر کاربری ساختمان

یکی از همسایه ها با تغییر کاربری ساختمان موجبات مزاحمت سایرین را فراهم کرده است. چه باید کرد؟ در چنین مواردی شهرداری ورود کرده و مطابق با ضوابطی که در ادامه گفته خواهد شد اقدامات لازم را انجام می دهد. نکته قابل توجه برای ساکنین آن است با مدیر ساختمان در این زمینه صحبت کنند تا با ایشان با مسالمت صحبت کند. اگر مالک خاطی این امر را نپذیرفت به شهرداری محل اطلاع دهند. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر گردد، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون بیان کرده و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با مشخص مهلت مناسب که نباید از 2 ماه تجاوز کند، در خصوص تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم خواهد گرفت.

این تصمیم شهرداری به وسیله مأموران اجرا می گردد و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند، به حبس جنحه ای از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی از 5 هزار و 1 ریال تا 10 هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز دوباره تعطیل می گردد . کسی که این موارد را رعایت نکند محل کسب و کار به همراه وسایل اش برای مدتی در واحد پلمپ خواهد ماند.