دو انحراف مسکن میلیونی - بازیکده

آنالیز های دنیای اقتصاد، در حالی از شناسایی دو انحراف عمده در نحوه قیمت گذاری و محل ساخت این واحدها در کشور و تهران خبر می دهد که یک پرسش اساسی در این باره این است که آیا وزیر تازه راه و شهرسازی از واقعیت این طرح ملی و انحراف هایی که در آن وجود دارد، خبر دارد؟ مهم ترین انحراف مربوط به شکاف عمیقی است که بین واقعیت روز هزینه ساخت مسکن و قیمت ساخت واحدهای دولتی ساز در قراردادهایی که تا به امروز برای ساخت یک میلیون مسکن بین دولت و پیمانکارها منعقد شده است، وجود دارد. آنالیز ها نشان می دهد نه تنها در سال اول اجرای این طرح که در سال دوم نیز، عملا قراردادها با قیمتی پایین تر از واقعیت هزینه های روز ساخت وساز بین دولت و پیمانکارها بسته می گردد. اگرچه هدف دولت از این کار، کاهش قیمت تمام شده و در نتیجه مقرون به صرفه تمام شدن واحدها برای متقاضیان و پیش خریداران است اما در عمل این اقدام نه تنها منجر به مقرون به صرفه سازی نخواهد شد بلکه به دلیل عدم موافقت گروه زیادی از سازنده ها و پیمانکارها با این اعداد برای ورود به پروژه ها، عملا کار با تاخیر زمانی همراه خواهد شد. این در حالی است که حتی در شرایطی که پیمانکارها هم این اعداد و ارقام را پذیرفته و برای ساخت مسکن با قیمت پایین تر از هزینه روز، با دولت قرارداد امضا نمایند، در نهایت پیروز به انجام کار در موعد مقرر و با قیمت تعیین شده نخواهند شد. بنابراین در هر دو حالت به دلیل برخورد کردن پروژه با تورم ساختمانی بیشتر و عدم تامین منابع مورد احتیاج مطابق با واقعیت های روز بازار ساخت وساز، عملا نه تنها واحدها مقرون به صرفه تر از قیمت بازار ساخته نخواهد شد بلکه واحدها با بهایی بیشتر و در زمانی طولانی تر به متقاضیان و پیش خریدارها تحویل می گردد. ضمن آنکه به دلیل برخورد پروژه ها با تورم، رشد هزینه ساخت و افزایش قیمت تمام شده واحدها، بخشی از پروژه ها با ریزش متقاضی همراه می گردد. چرا که به دلیل افزایش قیمت و طولانی شدن فرایند ساخت، اساسا گروهی از متقاضیان و پیش خریداران به دلیل شرایط خاص مالی قادر به تامین مابه التفاوت مربوط به سهم آورده متقاضی، نخواهند بود.

این موضوع می تواند پروژه ها را در باتلاق سردرگمی و بلاتکلیفی فرو برده و هم برای پیش خریداران، هم برای دولت، هم سازنده و پیمانکارها و هم شبکه بانکی مسائل بسیار زیادی را ایجاد کند. در واقع برخورد پروژه ها با توقف و تاخیر در فرآیند ساخت، تکمیل و تحویل به پیش خریداران، افزایش هزینه ساخت و قیمت تمام شده و ریزش متقاضیان، تبعات شروع پروژه های ساختمانی با مبلغ زیر هزینه واقعی است.

گسل قراردادها با قیمت روز

صرف نظر از اینکه سیاستی که در مقطع زمانی فعلی در قالب ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دولتی ساز برای حل معضل مسکن در نظر گرفته شده است، قابل اجرا بوده یا غیر قابل تحقق است، این طرح حتی در صورت اجرایی شدن با همان تیراژ اعلام شده از سوی مسوولان، دست کم دو انحراف عمده به لحاظ نحوه تعیین قیمت در قراردادهای دولت با پیمانکاران و بعلاوه محل تعیین شده برای ساخت بخشی از این واحدها را در خود جای داده است. در واقع، در شرایطی که هم کارنامه سال اول اجرای این طرح نشان دهنده عدم تحقق برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور است و بعلاوه بسیاری از کارشناسان و صاحب نظران مالی از جنبه های مختلف اجرای این طرح را برنامه ای عملیاتی و پیروز ارزیابی نمی نمایند، حتی در صورتی که این طرح به طور کامل اجرایی گردد و ساخت سالانه یک میلیون مسکن نیز کلید بخورد، باز هم دو انحراف عمده در این سیاست وجود دارد. دربرگیری یک انحراف از این دو انحراف مهم مربوط به کل کشور و انحراف دوم مربوط به تهران و پروژه هایی است که اخیرا برای ساخت آنها در مرکز در قالب نهضت ملی مسکن، برنامه ریزی شده است. وجود این دو انحراف باعث می گردد حتی اگر به فرض این سیاست در زمان تعیین شده یعنی طول دوره دو ساله ساخت اجرایی گردد یا به عبارتی سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور در برنامه ساخت قرار بگیرد، باز هم حداقل در کوتاه مدت و میان مدت نتواند بحران ناتوانی خرید و اجاره مسکن برای متقاضیان این بازار ناشی از جهش قیمت ها را پاسخ دهد. آنالیز ها حاکی است در صورتی که وزیر تازه راه وشهرسازی و سایر مسوولان اصرار به اجرای سیاست ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال دارند باید این انحراف ها را شناسایی و نسبت به رفع کردن آنها اقدام نمایند.

انحراف اول که انحرافی کشوری و سراسری محسوب می گردد مربوط به وجود گسل یا شکاف بزرگ بین قراردادهای ساخت واحدهای دولتی ساز با واقعیت روز هزینه های ساخت وساز در بازار است. اعداد و ارقام اعلامی از سوی سازنده ها درباره برآورد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور نشان دهنده آن است که رقم قراردادهای ساخت مسکن دولتی، حول و حوش 30 درصد با هزینه واقعی و قیمت روز ساخت وساز در بازار فاصله داشته و از آن کمتر است. یعنی رقم تعیین شده در قراردادهای ساخت مسکن های دولتی، عملا حول وحوش 30 درصد کمتر از هزینه روز ساخت وساز مسکن در بازار فعالیت های ساختمانی است. به عنوان مثال و براساس جزئیات بعضی قراردادهایی که سال گذشته بین پیمانکار و دولت برای ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن (سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال)، منعقد شده است، رقم تعیین شده در این قراردادها برای ساخت هر مترمربع واحد مسکونی حول وحوش 3 میلیون تومان بوده است در حالی که پارسال، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در حالت معمول بالای 5 تا 5/ 5 میلیون تومان بوده است. سال جاری شرکت های ساختمانی با ارقام مترمربعی 4 میلیون و700 هزار تومان تا 5 میلیون و700 هزار تومان قرارداد ساخت مسکن ملی امضا نموده اند در حالی که سال جاری هم هزینه ساخت هر مترمربع مسکن معمولی در کشور بالای مترمربعی 8 میلیون تومان تمام می گردد. این عدد در شهر تهران به ازای هر مترمربع به طور میانه تا 15 میلیون تومان است. این انحراف یعنی شکاف گسترده بین رقم تعیین شده در قراردادها برای ساخت مسکن ملی با واقعیت روز هزینه های ساخت و ساز، مهم ترین انحرافی است که می تواند سرنوشت سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال را تحت تاثیر قرار داده و مساله ساخت، تکمیل و واگذاری واحدها را به یک معضل برای دولت، متقاضیان، سازنده ها و شبکه بانکی تبدیل کند. از این بابت که تعیین غیرواقعی هزینه ساخت در نهایت منجر به ناتوانی سازنده از انجام به موقع تعهدات با رقم تعیین شده و توقف روند ساخت واحدها تا زمان تعدیل هزینه ساخت و تطبیق آن با واقعیت های روز بازار ساخت وساز می گردد. در واقع در شرایطی که هزینه ساخت رقمی غیرواقعی تعیین گردد، سازنده نمی تواند پروژه را به موقع تمام نموده و تاخیر ایجاد شده در نتیجه این موضوع می تواند منجر به توقف پروژه و در نهایت افزایش هزینه ساخت گردد.

شاید همین انحراف یکی از مهم ترین عواملی بوده است که در کنار سایر عوامل، در سال اول، منجر به ثبت کارنامه ناپیروز برای خانه سازی دولتی در قالب سیاست ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال، شده است. این انحراف در آمار شبکه بانکی از پرداخت تسهیلات ساخت در طرح یک میلیون مسکن، کاملا تعیین است. پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت این واحدها در واقع یک خط کش کاملا معتبر و دستگاه سنجش واقعی از روند اجرای این سیاست است. چرا که نخستین مرحله از پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت این واحدها در همان مراحل اولیه شروع ساخت این واحدها به پروژه ها تزریق می گردد. از این رو، آمار تعداد وام های بانکی پرداخت شده برای ساخت این واحدها را می توان به عنوان آمار واقعی تیراژ ساخت مسکن در این طرح ملاک ارزیابی قرار داد. آمار شبکه بانکی نشان می دهد تا به امروز که بیش از یک سال از شروع ساخت یک میلیون مسکن در سال سپری می گردد و عملا این طرح در سال دوم اجرا واقع شده است تنها به حدود 400 هزار واحد مسکونی وام بانکی پرداخت شده است. این در حالی است که قاعدتا و با توجه به اینکه طرح در سال دوم اجرا واقع شده است باید این آمار بیش از یک میلیون بود. چه بسا همین گسل موجود بین رقم قراردادها و هزینه روز ساخت مسکن، منجر به عملکرد ضعیف در سال اول اجرای این طرح شده است. چرا که این موضوع دست کم از دو جهت بر طرح و روند پیشرفت آن اثر می گذارد. تعیین قیمت ساخت در قراردادها با فاصله قابل توجه از واقعیت های روز بازار ساخت وساز، منجر به غیرجذاب شدن این طرح برای پیمانکاران ساختمانی خواهد شد و از سوی دیگر می تواند به دلیل غیرواقعی بودن هزینه ساخت در قراردادها، پروژه ها را در معرض خطر توقف و تعطیلی قرار دهد.

این در حالی است که در همین قراردادها عملا یک مساله دیگر نیز وجود دارد. یعنی علاوه بر انحراف موجود به جهت شکاف فاحش بین هزینه واقعی ساخت و رقم تعیین شده در قراردادها، این قراردادها را می توان به نوعی قرارداد ناقص سازی تعبیر کرد. در نمونه هایی از قراردادهای مربوط به اجرای این طرح، مشاهده می گردد که ساخت واحدها بدون الزام سازنده به تامین بعضی امکانات اساسی مرتبط با تکمیل تجهیزات ساختمانی نظیر کابینت، کولر، پکیج، شوفاژ، آسانسور، محوطه سازی و... انجام خواهد شد. به عبارتی دولت برای اینکه پیمانکار را برای ساخت مسکن زیر قیمت تمام شده روز بازار، پای کار آورده و ترغیب به ساخت کند مجبور شده است بعضی از آیتم های ضروری و اصلی ساخت را از قراردادها حذف نموده و عملا نوعی ناقص سازی را دنبال کند.

رایگان در آزمون نظام مهندسی برق قبول شو

رایگان در آزمون نظام مهندسی برق قبول شو

دریافت بسته

yektanet-logo-sign

تبلیغ

در حالی که این آیتم ها از ضرورت های حذف نشدنی یک واحد مسکونی است. در چنین شرایطی سازنده یا این اقلام را در فرآیند ساخت تامین نموده و در نتیجه بعد از اتمام کار به قیمت زمان تحویل، هزینه مربوط به آن را مطالبه خواهد نمود یا پیش خریدار بعد از تحویل واحد به صورت خام و ناقص، ناچار به تامین و تجهیز واحد به این اقلام ضروری با قیمت روز خواهد بود. در واقع این ناقص سازی نه تنها هزینه تمام شده واحدها را برای پیش خریدار کاهش نداده و منجر به مقرون به صرفه سازی نمی گردد بلکه حتی در صورت تحویل واحدها، به دلیل نقص در امکانات ضروری، تا زمان تکمیل واحد برای پیش خریدار قابل سکونت نخواهد بود. ضمن آنکه تکمیل واحدها و تامین این اقلام ضروری هزینه سنگینی را به پیش خریدار تامین می نماید.

مسکن دولتی در منطقه لوکس؟

انحراف دوم این طرح مربوط به مرکز است. آنالیز ها نشان می دهد محل احداث بخشی از واحدهای دولتی ساز که قرار است در تهران ساخته گردد، لوکس ترین منطقه تهران یعنی منطقه یک است که به طور قطع دهک های پایین و حتی میانه درآمدی و مالی که مخاطب سیاست مسکن دولتی هستند، در این منطقه ساکن نیستند.

این اقدام می تواند منجر به انحراف در تخصیص منابع محدودی گردد که برای طرح ساخت یک میلیون مسکن در نظر گرفته شده است و عملا مانع از اصابت طرح به هدف گردد. به عنوان مثال در یک نمونه، اخیرا اعلام شده قرار است 11 هزار واحد مسکونی در قالب قرارگاه مسکن در شهر تهران ساخته گردد که از این تعداد 339 واحد مسکونی در منطقه یک تهران، برنامه ریزی شده است. این در حالی است که 263 واحد مسکونی نیز در منطقه 22 برنامه ریزی شده است. منطقه ای که خود به دلیل ساخت وسازهای بی رویه در سال های اخیر، به شهر برج های خالی از سکنه تبدیل شده است و تازهترین یافته های دنیای اقتصاد از شرایط بازار مسکن این منطقه نشان دهنده آن است که حول و حوش 20 درصد از کل واحدهای مسکونی در این منطقه که اتفاقا منطقه ای مصرفی و معمولی است، خالی از سکنه است. این حجم از خانه های خالی در یک منطقه مصرفی در واقع سوءاثر اتفاقات و عواملی است که باعث شده است این واحدها به بازار مصرف وارد نگردد. بنابراین و در شرایطی که هم اکنون حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی چه در منطقه لوکس-منطقه یک- و چه در منطقه ها معمولی و مصرفی خالی از سکنه است، تا زمانی که سیاست های موثر برای عرضه این واحدها به بازار مصرف اعمال نگردد نمی توان به اثربخشی خانه سازی های دولتی در منطقه ها اشباع از واحدهای خالی، امیدوار بود.

این دو انحراف بخشی از واقعیت طرح خانه سازی دولتی اما به مراتب دربردارنده واقعیت هایی فراتر از آن چیزی است که وزیر تازه راه وشهرسازی در جلسه رای اعتماد از نمایندگان مجلس به آن اشاره نمود. مهرداد بذرپاش، وزیر راه وشهرسازی در جلسه رای اعتماد خود، در مجلس مشکل اصلی بازار مسکن به ویژه طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را مساله تامین مالی آن عنوان و بیان کرد اجرای این پروژه و ساخت 4میلیون مسکن در چهار سال، دست کم به دو برابر بودجه فعلی کشور یعنی معادل 2800 همت (2800 هزار میلیارد تومان) منابع مالی احتیاج دارد و تعیین نیست که وزارت راه وشهرسازی می خواهد این منابع را از کجا تامین کند؟

این در حالی است که آنالیز ها نشان می دهد حتی اگر منابع مورد احتیاج برای اجرای این طرح در اختیار باشد، وقتی قراردادهای ساخت واحدها با رقمی زیر واقعیت روز هزینه ساخت به سازنده ها و پیمانکارها ارائه می گردد، یا این قرارداد از جانب آنها پذیرش و امضا نمی گردد یا حتی اگر امضا گردد، وارد مسیر انحرافی که همان تاخیر و ناتوانی در اتمام پروژه ها است، می گردد. این شرایط پیش از این در قراردادهای مسکن مهر نیز تجربه شد. اگر چه در مسکن مهر قیمت مقطوع برای پروژه ها تعریف و تعیین شده بود اما از آنجا که این قیمت با واقعیت های روز هزینه تمام شده ساخت واحدها فاصله داشت و از آن کمتر بود عملا بسیاری از پروژه ها با تاخیر و توقف رو به رو شده و دولت وقت بارها ناچار به تصویب متمم افزایش قیمت شد. در صورتی که اگر از همان ابتدا قیمت ساخت را متناسب با واقعیت های روز هزینه تمام شده ساخت مسکن تعیین می کرد، عملا دردسرهای بعدی ایجاد نشده و واحدها هم با قیمت کمتر و زمان کوتاه تری نسبت به آنچه در نهایت به خریداران عرضه شد، واگذار می شد.

در واقع تعیین قیمت ساخت با فاصله از قیمت واقعی و روز ساخت و ساز نه تنها در نهایت منجر به مقرون به صرفه سازی به نفع تقاضای مصرفی و پیش خریداران نخواهد شد بلکه در عمل به زیان آنها و سایر عوامل درگیر در این پروژه ها خواهد بود. در چنین شرایطی، عملا واحدها گران تمام شده و از سوی دیگر پروژه ها با ریزش متقاضی به دلیل ناتوانی از تامین مبالغ بیشتر به دلیل برخورد پروژه ها با تورم ساختمانی در طول زمان و افزایش هزینه ساخت، روبرو می گردد.

شروع پروژه با نقص تقاضا

روایت شرکت های ساختمانی و پیمانکاران فعال در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال علاوه بر این دو انحراف، نشان دهنده شروع عمده پروژه ها با میانگین 30 درصد نقص در عضوگیری است. به این معنا که بنا بر اعلام شرکت های ساختمانی فعال در این پروژه ها، هم اکنون به ازای هر 100 واحد مسکونی که در دست احداث دارند، تنها 70 عضو موثر و پیش خریدار واقعی به آنها معرفی شده است و عملا عمده پروژه ها در حال حاضر با کسری 30 درصدی متقاضی و پیش خریدار شروع می شوند. این در حالی است که یک شرط مهم برای اختصاص وام بانکی به پروژه ها آن است که به ازای هر واحد مسکونی یک پیش خریدار فعال برای پروژه وجود داشته باشد که پس از تایید شرایط وی از سوی متولی مسکن، اقدام به افتتاح حساب بانکی و واریز مرحله اول سهم آورده متقاضی نموده باشد. سازنده ها ناتوانی مالی متقاضیان از تامین آورده را یک دلیل مهم در این نقص عنوان نموده و معتقدند به دلیل آنکه بسیاری از متقاضیان برای تامین سهم آورده متقاضی توانایی لازم ندارند خطر ریزش تقاضا برای این پروژه ها احتمال دارد. به گفته آنها و بعضی دیگر از کارشناسان، هیچ راهی جز افزایش سقف تسهیلات بانکی، به عنوان مثال، به حول وحوش 600 میلیون تومان برای ساخت این واحدها وجود ندارد. هم اکنون میانه تسهیلات بانکی برای این طرح در کشور حول و حوش 350 میلیون تومان است.

نکته مهم آن است که در مسکن مهر آورده نقدی متقاضی حول و حوش 10 درصد هزینه تمام شده ساخت بود و مابقی از محل تسهیلات بانکی تامین شد. اما در مسکن ملی تقریبا این معادله برعکس است و آورده نقدی سهم نزدیک به 60 درصدی در تامین منابع مالی مورد احتیاج برای ساخت این واحدها دارد. در واقع هم اکنون به طور میانه هزینه ساخت هر واحد مسکونی در قالب طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال حول و حوش یک میلیارد تومان تمام می گردد که با محاسبه میانه رقم وام 350 میلیون تومانی، عملا حدود 60 درصد از هزینه ساخت این واحدها باید از محل آورده متقاضیان تامین گردد. این در حالی است که بسیاری از خانوارهای متقاضی و واجد شرایط هم اکنون امکان تامین این آورده را ندارند.

نسخه بهتر برای قیمت گذاری

در شرایطی که هم اکنون تعیین قیمت ساخت مسکن دولتی بدون توجه به واقعیت روز هزینه ساخت، یک انحراف مهم این طرح محسوب می گردد که می تواند مسائل بسیاری را در مسیر ساخت و تحویل این واحدها ایجاد کند یک مشکل دیگر مربوط به قیمت باز و ناتعیین این واحدها برای پیش خریداران است. اگر چه با محاسبه هزینه روز ساخت و ساز، قیمت هر واحد مسکونی این طرح به طور میانه حول و حوش یک میلیارد تومان برآورد می گردد، اما هنوز تعیین نیست که این واحدها در نهایت با چه قیمتی به دست مصرف نماینده خواهد رسید. در واقع این طرح را می توان نوعی پیش فروش با قیمت باز و برخلاف عرف بازار پیش فروش مسکن معرفی کرد. بهتر است اگر دولت میخواهد این طرح را ادامه دهد شرایط را به نحوی تغییر دهد که با تعیین هزینه ساخت متناسب با واقعیت بازار، قیمت مقطوع واحدها نیز با در نظر گرفتن درصدهایی برای نوسانات غیرقابل پیش بینی هزینه های ساخت، تعیین و به پیش خریداران اعلام گردد. به این صورت هم سازنده ها ترغیب خواهند شد تا برای دور ماندن از تبعات تورم ساختمانی واحدها را هر چه سریع تر ساخته و تحویل دهند و هم پیش خریداران از همان ابتدا امکان سنجش توان مالی خود برای ورود به این پروژه را خواهند داشت و بنابراین خطر ریزش تقاضا در آینده به دلیل ناتوانی مالی متقاضیان، کمرنگ خواهد شد.